Finanzierung ohne Eigenkapital – Konsumentenunion.de e.G.

49.000 €

Kaufpreis (VB)

5.500 €

Kaufnebenkosten

54.500 €

Gesamtbedarf

Nebenkosten-Aufschlüsselung: Grunderwerbsteuer Thüringen 5 % ≈ 2.450 € | Notar / Grundbuch ca. 2 % ≈ 980 € | ggf. Makler | Gesamt: ca. 5.500 €

Sollzins (ca. 4 %): 2.180 €/Jahr | Tilgung (ca. 2 %): 1.090 €/Jahr | Gesamtrate: 273 €/Monat (3.270 €/Jahr)

Vier Wege

Gangbare Finanzierungswege

1. Bankfinanzierung über den Ertragswert

Da das Haus bereits Einnahmen generiert, bewerten Banken die Immobilie nicht nur nach dem Substanzwert, sondern nach dem Ertragswert.

Das fest vermietete Zimmer (3.840 €/Jahr = 320 €/Monat) deckt die Kreditrate (273 €/Monat) bereits ab
Die Bank verlangt ein stabiles Haupteinkommen aus Hauptberuf/Gewerbe als Sicherheit bei Leerstand

2. Mietkauf oder Verkäuferdarlehen

Besonders bei Objekten unter 50.000 € in ländlichen Regionen tun sich Filialbanken wegen des geringen Kreditvolumens oft schwer.

Klassischer Mietkauf: Monatliche Ratenzahlung (z. B. 500 €) direkt aus den Mieteinnahmen. Nach 8–10 Jahren Eigentumsübergang.
Verkäuferdarlehen: Der Verkäufer tritt als Bank auf, Notarvertrag über 49.000 € mit fester Verzinsung und Tilgung.
Vorteil: Keine Bankenprüfung, keine Eigenkapitalanforderung für Nebenkosten

3. Nachrangdarlehen / Privatkredit

Sollte eine Bank 100 % des Kaufpreises finanzieren, aber die Nebenkosten nicht abdecken:

Zweckungebundener Ratenkredit für die Nebenkosten (5.000–6.000 €)
Besicherung über Zusatzsicherheiten (schuldenfreie Immobilie, Lebensversicherung, Fahrzeug)

4. Förderprogramme (KfW & TAB)

KfW-Programm 261/262 (Sanierung): Kauf und energetische Sanierung kombinierbar, zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen
Thüringer Aufbaubank (TAB): Spezielle Förderprogramme für Investitionen in ländlichen Räumen Thüringens

Schlüsselergebnis

Das Haus zahlt sich von Tag 1 an selbst ab

Position	Betrag / Monat
Feste Miete (1 Zimmer)	+ 320 €
Voraussichtliche Bankrate	− 273 €
Überschuss	+ 47 € / Monat

Die feste Miete von 320 €/Monat übersteigt bereits die voraussichtliche Bankrate von 273 €/Monat. Der Schlüssel liegt darin, der Bank diese positive Cashflow-Rechnung vorzulegen oder alternativ das Objekt per Mietkauf zu übernehmen.

Der Genossenschaftliche Weg

Über die Konsumentenunion komplett bankfrei

Statt einer einzelnen Bankfinanzierung wird der Erwerb über die Schwarmfinanzierung der Genossenschaftsmitglieder realisiert – ohne Bankverbindlichkeiten, ohne persönliches Eigenkapital.

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